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不動産売却虎の巻17 価格交渉から契約の準備まで

■Flow6.価格交渉
・見学された買主様から購入希望の申込が来た場合、必ず書面でもらうようにしましょう。
多くの申込で価格交渉が入るものです。自分が納得できる金額であるのか、ご家族ともよく話し合って決断をしましょう。
もちろん担当営業マンの意見をよう聞いてみることも大事な判断ポイントになりますので、ぶっちゃけで相談してみるのがいいでしょう。

■Flow.7 売買契約を締結する
・価格も折り合いがつき買い手が決まったら、あとは不動産会社の担当が契約の段取りを決めて行ってくれます。
売買契約を交わして手付金を受け取り契約となります。

■売買契約のポイント
・契約条件について売主、買主双方が合意したら、売買契約を締結します。
売買契約書は、できれば事前に一度目を通しておきましょう。
ここ大事!
申込みを承諾したら住宅ローンの事前審査をしてもらってから契約をするのが理想です。そして、契約はなるべく早めにした方がいいです。急がせて契約をするということではありませんが、しかし、人の心は移ろいやすいもので、買主様の心変わりをふせぐためにも少しでも早く契約をする事が大事です。時間をあけると購買欲がさがったりして「もう少し安くしてほしい」と値引き交渉されることもあります。
もし、買主の住宅ローンの審査が終わっていれば、見学の当日や翌日の契約がいいでしょう。

•手付金
契約時に買主から手付金を受け取りますが、これは一般的に「解約手付」として授受されます。
どういうことかというと、手付金を中心に買主と売主の双方がルールを守るということです。契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することにより(手付放棄という)、売主は手付金を返して同額を支払うことにより(手付倍返しという)契約を解除することができます(手付解除という)。
ただし、手付金のみで解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。
例えると、契約したけど買主が気が変わって契約をやめたいという場合は、手付金を放棄すればやめられます。正当な事由も問われません。逆に、その物件を売主が売るのをとりやめたいと言う場合は、売主は預かっている手付金を返金し、更に同額の金額を支払うことにより契約をやめることができます。
これはあくまでも住宅ローンを利用する場合です。現金契約の場合は例外となります。
•住宅ローン特約
買主が住宅ローンを利用して購入する場合には、売買契約書に「住宅ローンの特約」が入ります。
住宅ローン特約とは、もし買主が期日までに住宅ローンの承認を得られなかったときには、売買契約を白紙解除することができるという特約です。
買主保護の特約なので、できれば期日の期間を短めに設定できるとよいでしょう。
また、住宅ローンの関しては契約前に事前審査を通してもらっておくのが無難です。事前審査がダメなら本審査も通りませんので契約をするのは、ある意味時間の無駄になってしまします。一度、契約をして解約するのは労力を伴いますし、なによりも広告取締機構の法律で、その間は物件の広告活動が一切できなくなってしまいますので販売活動ができなくなるということです。

■売買契約の際に用意するもの

•□権利証 (または登記識別情報)
•□実印
•□印鑑証明書(3カ月以内発行のもの)
•□契約印紙代
•□本人確認ができる書類(運転免許証やパスポート、健康保険証など)
•□仲介手数料の半金(金額に関しては契約している不動産会社に確認。別途消費税&地方消費税が必要)
•□設備表
•□物件状況報告書

・収入印紙(金額は担当者にお尋ねください)
・運転免許証などの身分証明書


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更新日:2020年09月19日


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