絶対に失敗する不動産の買い方5つのパターン
ここでは、絶対に失敗してします探し方の気をつけポイントをご紹介します。
1、 自分たちの予算（資金計画）を立てないで物件を見てしまう。
（イラスト：あなたの資金計画は間違いだらけ？）
マイホームを探すうえで一番大切とも言えるのが予算です。どのお客様にとっても月々のお支払いやご予算はとても大事なもの。しかし、最近はしっかりとした資金計画を計算する前にインターネットで物件を探して見学をする方が急増しています。また、「とりあえず見ましょう」と、ご予算より非常に高い価格の物件を案内したり、実際は2000万円までが限界なのに3000万円まで借りられるなんていう無責任な不動産会社さんも増えてます。気に入った後に「月々20万円の支払いですが、頑張りましょう！」なんて言われても困ってしまいますよね。でもこういうことが実際に増えてきているんです。
超低金利の今、借りられればこんなに良い時代はありません。貯金しているより全然お徳と言われています。
これからお家を探されていく上で実際にいくらまで住宅ローンが借りられて、いくらまでの物件が購入できるのかを知られておく事がとても大事だと思います。
資金計画をしっかり計算しますと今考えられている家より、もうワンランク上のお家が購入できるかも知れませんし、逆に希望に届かないという場合もございますが、お家探しはぐっと現実的になると思います。
・住宅ローンの資金計画は、収入や自己資金、家族構成、勤務先の会社の規模、勤続年数既存の借入状況、過去の支払状況などから計算をしていきます
ただ、この金額はあくまで計算上ですので間違いなく借りられるかというと、そうではないんです。
物件の担保価値なども考慮され金融機関の審査がされます。
また、各金融機関により審査内容が違い同じ人でも金融機関ごとに借入可能金額が違ったりもします。
2、 予算を超えた物件を見てしまう。
資金計画を出さずに、探し始めに住宅展示場やご予算を超えた物件を見てしまった方のほ
とんどはマイホームが買えなくなってしまうと言われておりますので気を付けてください。
特に住宅展示場はハウスメーカーがプライドをかけて最高クラスのモデルハウスを建てています。ですから、もちろん広くてとっても素敵で誰もが憧れるような家です。土地と建物で1億円以上の物件ですから、いいに決まっています。
また仮に、ご予算が2500万円の方が4000万の物件を見してしまうと、目が4000万円の物件を覚えてしまいます。
住宅展示場もそうですが、一度ご予算以上の物件を見てしまうと目が覚えてしまいグレー
ドを落とせなくなってしまうのです。そうすると、ご予算内で買える物件では満足できな
くなってしまい何を見ても気に入らず、お家が買えなくなってしまうという事になってしまいますので本当に気を付けてください。
と言っても
すでにご予算を超えた物件をご覧なられてしまった方は、もう住宅展示場の物件とかは一度、忘れちゃってください・・笑」
3、「いつまでに」の期限を決めていない。
アパートの更新までとか子供が小学校に入るまでと期限を決めていない方は「もっと探せばいい物件が見つかるんじゃないか、もっと待てばもっと良い物件が出てくるんじゃないか」となかなか決断できず、いつまでたってもマイホームを買うことができない傾向にあります。
ちょっと話は変わりますが住宅ローンは車などと違って３５年という長いローンになります。（（借りる事は始まりであって借りる事が目的でもなく終わりでもありません。））
①定年が６５才だとしたら本当は３０歳で購入しないと定年後も支払いをしなければならないのです。
３０歳でスタートしても完済時には６５歳です。
②→２５歳位の人なら定年を６０歳に変える
定年が６０才だとしたら本当は２５歳で購入しないと定年後も支払いをしなければならないのです。
２５歳でスタートしても完済時には６０歳です。
←
そして住宅ローンは３５年払うのではなく繰り上げ返済をして少しでも早く終わらせた方がいいんです。○○様は35歳ですからじつは早すぎることは全くなくて実際には5年遅いんですね。少しでも早く住宅ローンを始めないと定年退職後もお支払いが続いてしまいます。今は退職金の出ない会社さんも多いですし、将来どうなるかわかりません。「また、35年後には年金も支給されない可能性もあります。
繰り上げ返済やライフプランに合わせた完済時期からの逆算だけは必ずしておいてください。
あなたは何歳までに住宅ローンを終わらせたいですか？」
今、３５歳の方でしたら無理のない完済計画を考えると一日でも一秒でも早く購入して住宅ローンをスタートした方がいいと思います。
仮に鈴木様が今日、マイホームを買った場合と買わなかった場合10年後、15年後、20年後人生ゲームみたいにどう違くなってくるか想像した事はありますか？」
（（「急いでない」「気長に探したい」
・ 急いでいないというのは気持ち的な部分ですよね？でも、現実的に考えたら住宅ローンは35年もあるんです。お尻の無い考えではダメです。
○ ○様は今35歳ですから住宅ローンの完済年齢は70歳です。定年は60歳だとしたらもう遅いんですよ！早くしないと！
仮に今30歳でも住宅ローンが終わるのは35歳本当なら25年で終わらせた方がいいんですよ。家は良い家を買うことが目的じゃなくていい人生を歩むために持つんです。35年払って終らせるのでなく少しでも早く住宅ローンを終わらせて安心な生活をした方が絶対にいいんです。長いようであっという間に人生は終わってしまいます。たった一度の人生の中のお子様と過ごせる時間なんて少ししかないんですよ。どんな物件を買っても、いつ買っても不安はあります。それなら少しでも早く購入して楽しい思い出を沢山作っていった方が幸せですよね。
4、見た目や価格だけで物件を判断してしまう。
インターネットや広告には、安い物件も高いも物件も、そして、いい物件も悪い物件も掲載されています。特に今は安い物件がこれでもか！っていうくらいに沢山掲載されています。
不動産においては安くてお買い得というような掘り出し物は残念ながら無いんですね。
なぜなら不動産には相場があり、物件一軒一軒に売主さんがいます。
売主さんがいる以上、安ければ安いなりの理由がありますし、高ければ高いなりの理由があるんです。
あなたが、もし自分のマイホームを売るとしたら、何も問題が無いのにわざわざ安くは売りませんよね？
広告で見ると分からないのですが、実際に現地に行ってみると「なんだ！だから安いのか！」という物件がいっぱいあります。
例えば、線路沿いや大通り沿いで車が通るたびに家がガタガタ揺れて地震だー！とか、電車が通るたびにコーヒーがこぼれたり、踏み切りの音が一日中カンカンと鳴っていたり、排気ガスで洗濯物が真っ黒になってしまったり…
また、お隣が工場で朝から晩までガシャンガシャンとウルサイとか、産業廃棄物処理場や板金工場などでシンナーの匂いが凄いとかそういう物件もあります。
南道路日当り良好！なんて書いてあっても実際に行ってみると、マンションが建っていて陽が入らないとか、確かに日当りはいいけど目の前がお墓だったりなんてこともあります。写真で見ると分からないのですが、傾いている家もありますし、築５年なのに家の中の壁が穴だらけで何があったんだ？っていうくらいボロボロだったり、ゴミ屋敷ような家が隣にある物件もあります。
でも、こういうように見た目で安い理由がわかればまだいいですが、安い理由が見た目で分からない物件も沢山あります。
例えば外観は素敵でも自殺のあった家とか殺人や惨殺のあった家。ニュースとかでいっぱい事件を取り上げていますが実際にああいう家も売りに出されています。孤独死で腐乱死体になるまで見つからなかったというような家もありました。この間は餓死というのがありました。
また、火事やボヤの出た家もあれば、隣に変質者が住んでいて毎日のように玄関の前に汚物を置かれてしまい「もう耐えられない」ということで売りに出されている方もいらっしゃいます。
向かいに暴力団の事務所があったり、住宅ローンが払えなくなり競売に入ってしまう寸前の現金でないと買えない物件もあります。
じゃあ、新築なら安心かというとそんなこともありません。
自殺した家を建て替えて新築で売りに出すこともいっぱいあります。また、
水害の出るエリアに建っている物件も沢山ありますし、ＴＶとかでよく特集していますが欠陥住宅や手抜き工事なんかもあります。本当に怖いです。（アプローチブック）
ＯＯさんはそんなにいうけど大丈夫でしょ！なんていってる方たちが欠陥住宅特集のＴＶに出てたりします。
こういう物件が全部売りに出ているんです。
ただ、広告にはいいことは書いてありますが、自殺物件！日当り良好！格安です！なんて書いてないですよね。安い理由は書いてないんですよね
先程お話ししましたが私たちは良い事も悪い事も全部お話させていただきますので安心してください。」
それの方がありがたいな
「また、何を買うにしても少しでも安い方がいいと思うのは当然です。セレブの人は少しでも高く買うことにステイタスを持っていますが・・・
実際に、１００軒見たら良い物が見つかるとか、自分たちだけは良い物が見つかるということは残念ながらありません。
今お話しをしましたように安くて良いものなんて絶対にないんです。安いなりの理由があるんです。不動産には掘り出し物がなく、本当に安くて問題のない物件なら市場に出る前に不動産会社さんが買ってしまい、そして相場の値段で販売をします。
安物買いの銭失いという言葉がありますが、見た目だけや価格だけに惑わされないでくださいね。」
そうなんだ
5.ご夫婦の希望条件をしっかり話し合わないで物件をさがす
夫婦といえども希望は違ったりします。お二人の希望を明確にしないと物件を探している間にケンカになってしまい、せっかくの楽しいマイホーム探しが大変なことになってしまいますので気を付けてください♪
もう具体的な希望はお二人でお話されていらっしゃいますか？
「A様が今住んでいる2ＬＤＫの賃貸が８万円駐車場を借りて９万円です。４LDKの新築の一戸建てを賃貸で借りるとしたらいくらになるんでしょうか？」
皆さんが『こんな家がいいな～』と思う理想のマイホームと、実際に買えるお家のご予算との開きが、実は１０００万円～１５００万円くらいあるんです。
ご予算が２０００万円の方が頭の中で描いている理想のお家は３５００万円位、３０００万位のご予算ですと４５００万円位の家を求めています。
ですから、ご予算が２０００万円の方ですと３５００万円位のお家を見て頂くと『これなら今すぐ買います♪♪』と言って頂ける物件になるんです。
物件を見る時は、実際のご予算より１５００万くらい高い物件じゃないと皆さんあまり感動していただけないんです。
土地がついて建物がついて部屋が増えて駐車場が２台で駅にも近くなって陽当りも良くて、しかも新築の一戸建て！それが家賃と同じ支払いで全部自分のものになるとしたら、皆さんお家を買ってしまいますよね？
そうしたら、日本の賃貸住宅は無くなってしまいますよね？
（家賃並みの支払いで買える土地付一戸建て住宅が今住んでいる賃貸住宅より格段に広くなったり駅まで近くなったり条件が良くなったりしたら日本の賃貸なくなっちゃう）
」
「そして、この理想と現実の開きを希望の数に変えると、ご希望が１０個、２０個、３０個、５０、１００個とあったとしても、叶えたい希望の優先順位の上から数えひとつ、ふたつ、２つ叶えば良いお家と言われています。そして、もし希望が３つ叶っても買わなければ、３年後も５年後もずっと同じ話をしていることになるって言われています（涙笑）
こう聞くと想像以上に希望が叶わない感じがするかもしれません。
特に消費税8％になってからは物件価格が高くなって、しかも売りに出ている物件の数も少なくなっているので格差が激しくなっています。
エリアによっては３年位前が一番安かったんですね。
３年前に戻ることはできませんから、気に入った物件があったら早めに買われた方がいいと思います。
お家賃が月々８万円駐車場代をたして９万円。A様は今３５歳ですから仮に８０歳まで賃貸に住んだとしましたら、今後４５年間で払う家賃はなんと４８６０万円、約４９００万円になります。
４８００万円払っても畳一枚、柱一本、ドアノブ１個もご自分のものにはならないのです。何も残らないんです。もったいないですよね。全部大家さんの収入です。
極論して言えば、今の月々９万円お支払いで今住んでいる２ＬＤＫのアパートがご自分のものになった方がまだ良い訳です。
ですから今後お家を探されていくうえで、今住んでる賃貸と比べてどうなのか？を基準にして見ることも大切なポイントです。
そして何を叶えて、何を我慢するのかを明確にしてマイホームを探されて行く事が重要なんです。
住宅ローンは家賃より安心
もし今日、Aさんが2500万円の家を購入した場合、頭金０円の100％ローンで月々８万円以下の支払いです。今の家賃より安くなるんです。
住宅ローンを借りるのが怖いという人もいますが、僕から言わせれば賃貸の方が全然怖いです。
理由は簡単です。住宅ローンには賃貸には無い「万が一の時」の安心、団体生命保険がついているんです。「自分に何かあっても家族は大丈夫」とういうこの安心感は半端なく大きいですね。おおきな病気になってからでは入れないですが、今健康に問題がなければ入れます。いつ大きな病気や成人病や糖尿病になったり、事故にあったりするかわかりませんから入れるとき入っておくことが鉄則です。
ご主人様に万が一の事が起きた時、住宅ローンは全額完済されて残されたご家族はただでその家に住み続ける事が出来ます。家族の生活を守ってくれますから安心です。しかもこの保険は無料なんです。銀行が金利で払ってくれているんです。また、オプションで３大疾病・６大疾病・８大疾病付の保険もあります。これは、たとえばガンになったら住宅ローンが無くなるというような保険です。その後ガンが治っても、もう住宅ローンは払わなくていいんです。賃貸ではそうはいきません。家賃は一生払わないといけません。普通の生命保険があったとしても毎月の家賃で消えてしまい残された奥様もお子様も、それはもう本当に大変です。それだけ考えてもとっても安心ですよね！しかも得ですよね♪」
購入までには何件くらい見るのがいい位の？
「また家を買うまでに見ていいベストの件数というのがあります。何件位だと思いますか？
沢山見た方がいいと言う人もいれば、気に入ったらすぐ買った方がいいという人もいます。以前は探し始めてから購入するまで、見て良いベストの軒数は意外に少なくて３軒から５軒といわれていました。
人間は目で見る動物ですので、目が覚えてしまうんです。
例えば広いものを見た後に狭いものを見るとすごく狭く感じますし、新しいものを見た後に古いものを見ると、とても古く見えます。日当りのいいものを見た後に日当りの悪いものを見ると凄く日当りが悪く感じます。
また、６軒７軒とご覧になられたお客様は、ＯＯさん、さっき見た物件のあの部分と先日見た物件のあそこの部分と、今見ている物件のこの部分を足した物件はないの？といわれたりします。そうすると予算がプラス１５００万となってしまうんです。そうすると買えなくなっちゃうんですね。
どんな物件でも良い所もあれば悪い所もあります。むしろ悪い所の方が多いかもしれません。
今もお話しをしたように理想と現実の開きが１０００万円～１５００万円もあります。
注文住宅で購入された方の満足度は７０点～８０点位といわれています。じつは、分譲住宅でも同じ７０点から８０点くらいです。なぜかというと注文住宅の場合、間取りから壁紙までこだわって建てて出来上がった時にクロスの色一枚がイメージと違うだけですごくショックを受けてしまうらしいんです。しかし、分譲住宅は出来上がっていますのでそのままですからショックを受ける事がないからなんですね。
ご予算に上限がある以上、１００点満点の物件はありませんし、どんな物件でも必ず嫌なところがあるものです。愛する人にも長所と短所があります。それと同じように良いところを見てあげてほしいと思います。そしてお二人にとって優先順位の高い希望が叶っているのかが大事なんです。そうしないと物件の悪いとこ探しになってしまいます。（ただ、希望があくまでも現実的であることが前提ですが）」
昔から家は３軒建てて初めて満足できる家が建つと言われています。一生の買い物と思って買っても、じつは、そんなことなくて1軒買って２軒目、３軒目と買換えしてステップアップしていく方も非常に多いんです。１軒買うことで初めて３軒目の理想のマイホームが近づくんです。ですから最初の一軒目が非常に大事なんです。
私どもでご契約していただきましたお客様も2年以上探していたという方もいらっしゃいますが、その方たちが特別に良い物件を購入したかというとそうではないんです。
「2年探したからと言って理想の物件を買えた人は見たことがありません。むしろ疲れ果て思考回路がぐちゃぐちゃになって考えるのも嫌になり、これは本当の話ですが、なんでそんな物件買っちゃたの？とういう物件を買ってしまうケースが圧倒的に多いんです。
誰だって後悔したくないし失敗したくないという気持ちはわかります。
しかしマイホームとは高い安い、良い悪いではなくマイホームの満足感は持ってみないと分からないです。人生は長いようで短いです。お子様だってあっという間に高校生になって社会人になって家を出て行ってしまします。お子様とマイホームで過ごせる時間はわずかしかありません。お子様との思い出をどこでどんな思い出をつくるのか。子供とお風呂に入ったり、庭でバーベキューしたり、古くなったらお子様のお部屋の壁紙を一緒に張り替えたりいろんな思い出がつくれます。
お子様だって自分の部屋が欲しくても言えないですよね。誕生パーティもできます。
たった一度の人生です、希望が叶わないからと買わないで帰れば、希望から更にかけ離れた賃貸住宅に住み続けることになります。
希望が全部は叶っていなくても、どんなに狭いマイホームでも地球の一部分を自分の物にできるんです。まさに自分の城です。お子様に残してあげることができます。
長くなってしまいましたが、物件をご覧になる前に希望を整理していくことがとても大切なんです。