失敗しない新築マンション購入の秘訣


■新築マンションの魅力とは
■ 新築マンションの購入をお考えのあなたへ、新築住宅ならではの魅力、そして失敗しないための住宅購入までのステップ、新築マンションを選ぶときに気をつける判断基準、後になって後悔する見落としがちなポイントなどをご紹介します。
・新築マンション購入までの15のステップ
・新築マンション購入を決断して後悔しないための3つのポイント
・要注意!新築マンション選びを失敗する10の落とし穴
①新築マンション購入までの15のステップ

失敗しない新築マンションの購入ポイント
ドリームオン不動産では、一番悩む物件の選択や資金計画について、専門家が詳しくサポートしま



新築マンションの魅力はやはり最新設備のグレード!建物!構造(耐震)!
・新築マンションの最大の魅力は文字通り「新しいこと」でしょう。リノベーションマンションと違いエントランスや外観などすべてが新しい建物、新しい住宅設備、新しい構造と文字通り「新しい住宅」に最初に住めることができます。新築マンションのモデルルームを見学するとそのオシャレな造りに感動してしまいます。せっかく住宅を購入するなら新しい住宅に最初に住みたいという方におすすめです。
◆新しい建物という満足感
◆文字通り新しい建物に最初に住むという魅力

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みんなの不安・疑問
•新築という「ステータス」「ブランド」「満足感」はあるが、その分「価格が高い」の判断が悩ましい
•免震構造やトータルセキュリティが充実しているマンションも多い
•最新の設備が大きな魅力
構造的には「新築」でも「中古」でも、物件次第。「よい物件か」を見極めるのがなによりも重要です。
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みんなの不安・疑問
• 新築や中古を比較検討してみたい。
• 新築でも欠陥マンションなどがあるみたいですが、どうしたら見極めができるか
• モデルルームは完成した物件よりイメージがよく作られているの?
ドリームオン不動産のドリームキャストはあなたの目線に立って「新築」と「中古」のメリットとデメリットを専門家として比較してアドバイスをします。
また、「新築」でも「中古」でも入居前の見学会・内覧会ではどこを重点に見学をすればいいのか?を一緒に物件を見学しながらわかりやすくアドバイスします。
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②新築マンション購入を決断して後悔しないための3つのポイント

後悔しないポイントその1.新築マンションは陽当りも実際の生活空間もイメージで判断しなければならない
人気のエリアにあるマンションは完成前に完売してしまうこともよくあること。実際の部屋を見られずにパンフレットとモデルルームで決断をする新築マンション。完成してから「こんな狭かったの?」といったことはガッカリしてしまうことは良くあります。実際の部屋や空間のイメージは担当の人にはしつこいくらいでも構わないのでしっかりと確認しておきましょう。場合によっては似ている中古の物件を探してもらい把握しておくこともかもしれません。

後悔しないポイントその2.新築マンションは永住するつもりで購入すること。家族の成長に合わせた住まい方を選択できる間取りであること
新築マンションの場合は中古で得るときの下落率が大きいと言われます。担当営業マンは駅に近ければいつでも売れるといいますが、鵜呑みにはしないほうがいいでしょう。そして、今だけでなく、5年後、10年後、20年後ぐらいまでは家族の成長と共にどのように住むのかは確認しておく必要があります。各部屋が狭すぎる3LDKは将来どうにもならないこともあります。新築は魅力ですがやがて中古になるということも考えておきましょう。

後悔しないポイントその3.新築マンションは管理と修繕積立金のルールはしっかりと決まっていること
新築マンションは購入をしやすくするために修繕積立金が極端に安く設定されている場合があります。将来、修繕積立金が上がってしまう、大型修繕の時に臨時徴収されることも珍しいことではありませんので注意が必要です。また、管理のルールはマンションの管理規約に定められています。ペットの飼育、楽器演奏、リフォーム工事などはよくトラブルに発展しやすいですので内容は事前にしっかりと知っておきましょう。修繕積立金の計画なども長期で計画されていることが安心につながります。
みんなの不安・疑問
• 部屋の向きによって陽当りは全く変わってしまう。窓からのロケーションも想像しておきましょう
• モデルルームしか見ていないので実際のお部屋のイメージが持てない
• 比較的駅から遠い立地にあるマンションのデメリットは
・できてみてがっかりするケースも多いのが新築マンションの特徴。またイメージだけが先行し夢だけが膨らみ過ぎないようにしましょう。
失敗しない住宅購入(新築マンション)の判断基準についてもっと知りたい方は。
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住宅選びは成功か失敗か

■③要注意!失敗する新築マンション選び方!10の落とし穴!
失敗する落とし穴1.
パンフレットからは新築マンションの特徴を見抜く
新築マンションの販売現場やモデルルームには豪華なカタログやパンフレットがあります。きれいな写真やいろいろな説明を読んでいると何となく優れたマンションのように思えてくるものです。しかし、そのマンションの大きな特徴を見ることが大事です。そのためには、他の新築マンションでも見る一般的な仕様の部分を消していくとそのマンションのオリジナルの特徴が見えてきます。杭基礎やコンクリート、住宅設備も一般的なものであれば消していきます。消去法で残ったものがそのマンションの特徴を表しています。

一般的な杭基礎やコンクリート、住宅設備とは何かがわからない?
そんな時はドリームキャストに聞いてみてください。

・失敗する落とし穴2.
新築マンションの立地を把握する
マンションの価値は立地がすべてといっても過言でないくらい立地が大事です。都心のマンション以外は特にここに気をつけましょう。駅からの距離や周辺環境に大きく魅力をかんじられるかは大事なところです。誰でも新築のモデルルームを内覧すると盛り上げりますが、もしそのマンションが中古でも魅力を感じるマンションかどうか?という視点で再確認してみましょう。

失敗する落とし穴3.
実際の部屋の向きなどを確認する
モデルルームでは実際に入居した時の部屋の明るさなどは確認できません。(時間帯に応じての明るさ体験の設備があるモデルルーム以外)特に陽当りや部屋の明るさを気にされる方は間取りの向きや窓からの眺望などを現地からよく確認する事が大事です。夏と冬では太陽の高さも異なりますので、季節感なども
考慮しておきましょう。
モデルルームをじっくり見ていろいろな説明を聞いて疲れてしまって、帰り際に現地をちょっとだけ見る人も多いのですが、本来は現地の見学にじっくり時間かけたいところです。昼夜、平日休日で周辺の住環境がガラリと変わる場所もありますし、隣接する建物や窓先の建物や電線や障害物など完成してからビックリしないように時間をかけて確認します。

失敗する落とし穴4.
新築マンションのモデルルームは広く見えるように工夫がされています
モデルルームは一般的に広く見えるように工夫がされています。
モデルルームは通常1タイプ。数百戸規模だと2~3タイプのモデルルームが用意されています。ここで気をつけたいのは、多くの人は自分が購入する部屋の間取りはモデルルームとは違う間取りだったりすることです。そのため「モデルルームとイメージが違う」という種類のトラブルも多い。
 ある意味、モデルルームは現実にはあり得ない夢を売る仮想空間だと思った方がいいでしょう。
多くの場合、基本タイプではなく、住戸内が広く見えるタイプで作られ少しでも広いイメージを持ってもらえるようにしているのです。

マンションの基本タイプは3LDKでも、モデルルームはリビングを広くした2LDKタイプになっていたりします。
家具も「モデルルーム特別仕様」で作られた汎用品より少し小さめのサイズで部屋を広く見せる演出をしているモデルルームもあります。



失敗する落とし穴5.
新築マンションのモデルルームはイリュージョンのような仮想空間の演出
新築マンションのモデルルームではソファやインテリア、飾りなども一流の高級品を設置してイメージアップを図っています。

モデルルームですから当然なのですが、壁クロス(壁紙)や備え付けのインテリアなど、住戸内の仕様には有料オプションが多用されてます。小さなシールで表示されています。知らないでいると「これが基本仕様」と勘違いしてしまい、入居後にがっかりという事にもなります。

なかには実寸自体が変更されていたりしますので気を付けてください。購入者として確認したいのは実際の部屋のイメージ。モデルルームを見る際には実際に検討している部屋の寸法や広さ、仕様や仕上げなど1つ1つ確認していきましょう。

失敗する落とし穴6.
新築マンションの標準仕様とオプション仕様はしっかり確認しましょう
最近のモデルルームではオプション仕様には「オプション」と明記されているケースも多いですね。オプションがあるのですから、その逆の標準もあります。オプションを見過ぎてイメージが膨らみ過ぎると標準がとても寂しく見えたりします。見ためが良いものと使い勝手が良いものとは同じでないことも多いですから、しっかりと確認しましょう。

失敗する落とし穴7.
新築マンションでは気になる音の確認をどうするか
新築マンションは実際の建物が完成する前に販売していますので、モデルルームでは実際の眺望や通風・採光はもちろん、隣戸や上下階住戸との騒音や振動の伝わり方が分かりません。入居後の多くのトラブルは、騒音や振動であげられます。建物が完成していれば実際にそこに入って音を出し、振動を発生させて実験できますが完成前のモデルルームだけで判断するには十分な注意が必要となります。

失敗する落とし穴8. 新築マンションの気になるところは設計図書で確認できます
新築マンションは実際の建物が完成する前に販売していますので、実際の部屋を見ることができません。実際の広さや家具を置くための寸法が気になる場合は設計図書から判断します。設計図書はモデルルームなどで閲覧できます。普通に閲覧をできるところもあれば申し出ないと見られないこともあります。気になるところは設計図書で確認です。
新築マンションの図面集に書かれている寸法は信じてはいけません
図面表記は「壁芯(かべしん)」が一般的です。マンションの図面集に書かれている表記もこの壁芯です。壁芯とは壁の中心から寸法を測っているということ。マンションの場合はコンクリートの厚みと内部の仕上げの厚みを考えて、実際の寸法は書かれている寸法から10センチ程度は狭くなると考えておく必要があります。
間取りの寸法で考えインテリアなどの配置を考えて購入してしまうと実際には設置できないという事になりかねませんので気をつけてください。
失敗する落とし穴9.
「耐震」と「制震」と「免震」は違います。
「耐震」はすべての新築マンションが「耐震」です。日本の「耐震基準」は建築基準法で定められています。マンションは必ず建築確認申請を取得して建築しますので建築基準法で定められる「耐震基準」はクリアしています。「安心の耐震設計(=当然のこと)」。
耐震とは地震のエネルギー=揺れに耐える強度のことをです。建物が地震のエネルギーに対して強度や靭性を向上させて破壊や損傷しないようにします。地震の力に対し、主に壁の強度を上げて耐える構造です。建物が頑丈でも地震の揺れは建物内部に伝わり、2 階・3 階と上がる程、揺れが増幅します。

「免震」や「制振」地震に対するプラスの配慮がある工法です。

「制震」とは地震の揺れを吸収しおさえることをです。とは建物の構造の一部に「制震装置」を組み込み、建物に伝わった地震の揺れを吸収する構造です。地震の揺れが上の階ほど増幅する高層ビルなどに、有効な技術です。
「免震」とは地震の揺れを建物に直接伝えない構造です。建物と基礎との間に免震装置を設置し、地盤と切り離します。こうすることで、建物に地震の揺れを直接伝えない構造になっているためほとんど揺れない仕組みになっています。
失敗する落とし穴10.
新築マンションの住宅性能評価書「耐震等級」が最低の1は危険?
最近では購入者に安心をアピールするために住宅性能評価書を取得する新築マンションも増えてきています。住宅性能評価書にはいろいろな分野で等級が決められています。その中で「耐震等級」は3段階に分かれていて等級の高い順に3・2・1等級となっています。今つくられている新築マンションの多くは一番下の「等級1」。耐震に対するプラスの配慮があると「等級2や3」になります。
1,住宅性能表示の耐震等級
建物の強さを表す指標として、品確法の住宅性能表示での耐震等級があります。
最低の基準として建築基準法の範囲内を等級1、建築基準法の1.25倍の強さを等級2、建築基準法の1.5倍の強さを等級3として、3段階の耐震等級が設けられていますて建築基準法の範囲内を等級1、建築基準法の1.25倍の強さを等級2、建築基準法の1.5倍の強さを等級3として、3段階の耐震等級が設けられています。
 この耐震等級は、数百年に一度発生する地震(東京では震度6強から震度7程度)の地震力に対して倒壊、崩壊せずといった表現で非常にわかりにくい表現ですが、言い換えれば、建築基準法ギリギリの建物の場合は震度6~7程度の地震に対して倒壊や崩壊はしないが、損傷をうける可能性はある。と読み替えた方が良いかも知れませんね。地震などが心配な方はやはり等級2や等級3のマンションを選ばれた方がいいかもしれません。

失敗する落とし穴11.
新築マンションの事業主、施工会社、販売会社、何が一番重要でしょうか?
新築マンションが実際に建築される販売現地に行くと販売のための大きな看板が掲げられています。そこに書かれている会社名は事業主と施工会社と販売会社です。一番重要になるのはやはり事業主でもあるデベロッパーの会社。どういった計画でどういった物件にするかを決定する会社です。施工会社や販売会社がいくら大手の会社であっても新築マンションは事業主の企画次第で大きく違ってきます。

失敗する落とし穴12.
新築マンションの契約前に必ず目をとおす書類があります
売買契約を締結する前に必ず見ておかなければいけない書類があります。それは「管理規約」と「長期修繕計画」。「管理規約」はマンションで生活する上でのルールブックであり、「長期修繕計画」はマンションの価値を維持するための長期計画です。充分な理解というよりも知っておくことが大事なことですので、必ず目をとおしましょう。
みんなの不安・疑問
• 急かされて冷静に判断できない
• 希望の間取りはないが、立地が気に入っているので悩んでいる
• 「将来、売ることも貸すことも心配ない」と言われたが本当だろうか

勢いで決断しないために、求めているマンションのイメージや広さ、予算や資金計画は事前にしっかりと具体的に整理しておく必要があります。
「物件を見始めてから」ではなく「物件を見始める前に」の整理です。そうしたアドバイスや一緒に整理のためのお手伝いもします。

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更新日:2018年08月20日


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