1-2-2【完全版】不動産査定のカラクリ｜査定額の仕組みと“高い査定に騙されない方法”
「査定額ってどうやって決まるの？」
「会社によって金額が違うのはなぜ？」
「一番高いところに任せればいいの？」
結論から☟
☞ 査定額は“正解の価格”ではありません
☞ 会社ごとの“戦略”で大きく変わります
つまり
☞ 査定＝事実ではなく“提案”
ここを理解しているかどうかで
☞ 売却結果が100万〜500万円変わります
不動産査定とは何か？（勘違いが多い）
まず前提☟
不動産査定とは
☞ 「この価格なら売れる可能性が高い」という予測
よくある誤解☟
・査定額＝売れる価格
・査定額＝市場価格
☞ どちらも違います
査定額はどうやって決まるのか？（仕組み）
査定の中身は大きく3つ☟
① 成約事例（実際に売れた価格）
・近隣の売却事例
・似ている物件の成約価格
☞ 一番信頼性が高いデータ
② 売り出し中の競合物件
・今売りに出ている物件
・ライバルの価格帯
☞ 「どこと戦うか」が決まる
③ 市場の需給（タイミング）
・買いたい人の数
・売り物件の数
☞ 同じ物件でも
☞ タイミングで価格は変わる
査定額が会社ごとに違う理由
ここがカラクリ☟
理由① 集客目的の“高め査定”
一部の会社は
☞ 「まず任せてもらう」ことが目的
そのため
・相場より高めに提示
・売れる根拠が弱い
☞ 結果
→ 売れない
→ 値下げ
理由② 保守的な“安全査定”
逆に
☞ 「確実に売る」こと重視
・やや低めの価格設定
・短期売却狙い
☞ メリット
→ 早く売れる
☞ デメリット
→ 安くなる可能性
理由③ 戦略型の査定（理想）
一番良いのは☟
☞ 「戦略ありきの査定」
・売り出し価格
・反響の取り方
・値下げのシナリオ
☞ 最初から設計されている
危険！高い査定額に潜むリスク
一番多い失敗☟
☞ 「一番高い会社に依頼」
その結果☟
・反響が来ない
・内覧が少ない
・値下げ
☞ 最終的に
☞ 相場より安く売れるケースも多い
正しい査定の見極め方（ここが最重要）
チェックポイント☟
① 根拠が説明できるか
・なぜその価格か？
・事例はあるか？
☞ 説明できない＝危険
② 販売戦略があるか
・どう売るのか
・どこに掲載するのか
☞ ここがない査定はNG
③ 売却スケジュールがあるか
・いつまでに
・どう進めるか
☞ これがあると成功率UP
査定で差がつく人の行動
成功する人の特徴☟
① 複数社を比較している
☞ 1社だけは危険
・価格
・戦略
・担当者
☞ 全部比較
② 「売れる価格」を基準にしている
☞ 希望ではなく現実
・売れるラインを理解
・戦略的に設定
③ 判断を急がない
☞ その場で決めない
・一度持ち帰る
・冷静に比較
☞ これだけで失敗回避
足立区で査定するなら知っておくべきこと
エリア特性☟
・駅ごとに価格差が大きい
・ファミリー需要が強い
・タイミングで動きが変わる
☞ つまり
☞ 「エリア理解が浅い会社」は危険
よくある質問（リアル）
■Q：査定は無料でいいの？
☞ 基本無料でOK
■Q：何社くらい比較すべき？
☞ 2〜3社がベスト
■Q：査定だけでも大丈夫？
☞ 問題なし（むしろOK）
まとめ｜査定の本質は「価格」ではなく「戦略」
最後に☟
☞ 査定額が高い＝良い会社ではない
重要なのは☟
✔ 根拠があるか
✔ 戦略があるか
✔ 売れる価格を見ているか
☞ ここで結果が決まる
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